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Viviendas sobrevaloradas_18.07.07
Diario de Navarra

EL horizonte inmobiliario se contempla con nubarrones y granizo. Ello es debido a la alegría con la que compradores y bancos han satisfecho las demandas de vendedores y especuladores, en éxtasis, que elevaban los precios casi a diario, en una espiral absurda que ha tocado techo. Es cierto que gran número de familias, residentes en Navarra, gozan de una economía saneada, pero ello no implica que estén dispuestos a tirar su dinero.

España no puede sustraerse a las leyes del mercado, a la subida de tipos, a los contratos de seis meses, a la inseguridad jurídica fomentada por leyes cambiantes, a voluntad del partido que gobierne, que hoy dice una cosa y mañana la contraria.
Los indicadores económicos y los analistas más prestigiosos lo vienen avisando hace mucho tiempo: los precios son irreales y la vivienda está sobrevalorada en un 30%. Hay burbuja inmobiliaria y puede desinflarse o estallar a medio plazo.

Según mis informaciones, los bancos estiman que, a finales de año, el Banco Central Europeo tratará de impedir que suba el Euribor, al cual están referenciados la mayoría de los préstamos hipotecarios concedidos para adquirir inmuebles. ¡No queda otra solución, o se mueren de hambre los prestatarios, con la pesadilla del pago mensual durante cincuenta años! Sus hijos heredarán la vivienda y seguirán pagando, en cada instante, los intereses en función del Euribor vigente, incrementado en eso que llaman, desacertadamente, diferencial, que oscila entre 0,5 y el 1%.

Salvo que ocurra un milagro, o una catástrofe que enmascare las malas prácticas anteriores, veremos constructores, que ya no venden sobre plano, que perderán los beneficios previstos, y algo más, si están apalancados en cifras que superen el 10%.

Estimaciones optimistas cifran en un 30% el número de promotoras-constructoras que desaparecerán del mercado.

Quienes compraron en el punto más alto de la escalada de precios pueden encontrarse con la «broma» de que su piso, adquirido por 300.000 euros, por ejemplo, no lo venden ni por 250.000 euros y los prestamistas, buenos conocedores del problema, exigirán garantías complementarias para defender el principal. La espiral, en este supuesto, girará en sentido contrario y ahogará a quienes no tengan un «colchón» monetario suficiente.

Dicen, los bolsistas viejos, que todo lo que sube, baja, y los ladrillos han subido mucho y sin fundamento. La especulación ha sido practicada, y fomentada, por políticos sin visión de Estado, por prestamistas avispados, por promotores poco cualificados y por un público variopinto, que no quería perderse el postre del festín y compraba un pisito, sobre plano, que luego colocaba, con la correspondiente «pasa» de 20.000 euros, o más, a la pareja que quería casarse.

Los Agentes de Propiedad Inmobiliaria saben mucho de ciclos, malos y buenos, y podrán sobrevivir, gracias a su formación y profesionalidad, durante los malos años que nos aguardan. No así las «tiendas de pisos», surgidas a partir del obtuso Decreto 4/2.000, que consiguió el efecto contrario al propuesto: que bajasen los pisos.

¿Cómo puede bajar un producto que venden, simultáneamente, todos los ciudadanos de la Unión Europea convertidos, por decreto, en profesionales de la intermediación, pero sin formación previa ni examen posterior? Además, se dejaba, y se deja, «actuar» a rusos, americanos y africanos. No dejan a los marcianos que vendan pisos y los alquilen porque, al parecer, aún no han llegado. ¿O sí?

El mercado pondrá a cada uno en su lugar y el 30%, o 40%, de «operadores» no titulados se difuminará entre la niebla, de la que jamás debió salir.

El corolario que se deduce de lo anterior es muy claro: no se puede comprar una vivienda sin asesoría técnica y financiera cualificada.

La tasación real de un inmueble debe de ser realizada por un profesional competente e independiente, no por filiales de las entidades de crédito, que las realizan a la medida del cliente, contribuyendo al alza desorbitada de los precios.

Puede adquirirse lo que esté en precio, con préstamo a interés variable, pero con un seguro que nos proteja de las subidas del Euribor, o bien, con un interés fijo, aunque sea más elevado. De otra forma tendremos sorpresas muy desagradables, que afectarán al patrimonio familiar y, por tanto, a la seguridad económica del grupo.

Miguel A. Coronado Domínguez es presidente del Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Navarra (COAPI)

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