EL horizonte inmobiliario se contempla con nubarrones y granizo. Ello es debido a la alegría con la que compradores y bancos han satisfecho las demandas de vendedores y especuladores, en éxtasis, que elevaban los precios casi a diario, en una espiral absurda que ha tocado techo. Es cierto que gran número de familias, residentes en Navarra, gozan de una economía saneada, pero ello no implica que estén dispuestos a tirar su dinero.

España no puede sustraerse a las leyes del mercado, a la subida de tipos, a los contratos de seis meses, a la inseguridad jurídica fomentada por leyes cambiantes, a voluntad del partido que gobierne, que hoy dice una cosa y mañana la contraria.
Los indicadores económicos y los analistas más prestigiosos lo vienen avisando hace mucho tiempo: los precios son irreales y la vivienda está sobrevalorada en un 30%. Hay burbuja inmobiliaria y puede desinflarse o estallar a medio plazo.

Según mis informaciones, los bancos estiman que, a finales de año, el Banco Central Europeo tratará de impedir que suba el Euribor, al cual están referenciados la mayoría de los préstamos hipotecarios concedidos para adquirir inmuebles. ¡No queda otra solución, o se mueren de hambre los prestatarios, con la pesadilla del pago mensual durante cincuenta años! Sus hijos heredarán la vivienda y seguirán pagando, en cada instante, los intereses en función del Euribor vigente, incrementado en eso que llaman, desacertadamente, diferencial, que oscila entre 0,5 y el 1%.

Salvo que ocurra un milagro, o una catástrofe que enmascare las malas prácticas anteriores, veremos constructores, que ya no venden sobre plano, que perderán los beneficios previstos, y algo más, si están apalancados en cifras que superen el 10%.

Estimaciones optimistas cifran en un 30% el número de promotoras-constructoras que desaparecerán del mercado.

Quienes compraron en el punto más alto de la escalada de precios pueden encontrarse con la «broma» de que su piso, adquirido por 300.000 euros, por ejemplo, no lo venden ni por 250.000 euros y los prestamistas, buenos conocedores del problema, exigirán garantías complementarias para defender el principal. La espiral, en este supuesto, girará en sentido contrario y ahogará a quienes no tengan un «colchón» monetario suficiente.

Dicen, los bolsistas viejos, que todo lo que sube, baja, y los ladrillos han subido mucho y sin fundamento. La especulación ha sido practicada, y fomentada, por políticos sin visión de Estado, por prestamistas avispados, por promotores poco cualificados y por un público variopinto, que no quería perderse el postre del festín y compraba un pisito, sobre plano, que luego colocaba, con la correspondiente «pasa» de 20.000 euros, o más, a la pareja que quería casarse.

Los Agentes de Propiedad Inmobiliaria saben mucho de ciclos, malos y buenos, y podrán sobrevivir, gracias a su formación y profesionalidad, durante los malos años que nos aguardan. No así las «tiendas de pisos», surgidas a partir del obtuso Decreto 4/2.000, que consiguió el efecto contrario al propuesto: que bajasen los pisos.

¿Cómo puede bajar un producto que venden, simultáneamente, todos los ciudadanos de la Unión Europea convertidos, por decreto, en profesionales de la intermediación, pero sin formación previa ni examen posterior? Además, se dejaba, y se deja, «actuar» a rusos, americanos y africanos. No dejan a los marcianos que vendan pisos y los alquilen porque, al parecer, aún no han llegado. ¿O sí?

El mercado pondrá a cada uno en su lugar y el 30%, o 40%, de «operadores» no titulados se difuminará entre la niebla, de la que jamás debió salir.

El corolario que se deduce de lo anterior es muy claro: no se puede comprar una vivienda sin asesoría técnica y financiera cualificada.

La tasación real de un inmueble debe de ser realizada por un profesional competente e independiente, no por filiales de las entidades de crédito, que las realizan a la medida del cliente, contribuyendo al alza desorbitada de los precios.

Puede adquirirse lo que esté en precio, con préstamo a interés variable, pero con un seguro que nos proteja de las subidas del Euribor, o bien, con un interés fijo, aunque sea más elevado. De otra forma tendremos sorpresas muy desagradables, que afectarán al patrimonio familiar y, por tanto, a la seguridad económica del grupo.

Miguel A. Coronado Domínguez es presidente del Colegio Oficial de Agentes Inmobiliarios de Navarra (COAPI)

La sociedad vive inmersa en una constante evolución y con ella cambian también las costumbres de las personas a la hora de elegir la tipología de su vivienda. Foro Consultores confirma que, desde 1997, las casas con menor número de estancias (tipo estudio y un dormitorio) son las que mayor crecimiento han experimentado en su construcción, sobre todo en los últimos tres años.

La compañía destaca también la tendencia decreciente de los pisos de tres y cuatro cuartos. «Efectivamente es un hecho que está desapareciendo la vivienda de cuatro dormitorios», asegura José Manuel Sánchez, director de Análisis de Proyectos y Estudios de la consultora Knight Frank. «Siempre que hablemos de pisos, el de cinco dormitorios ya es historia. La última vivienda de seis dormitorios la vi en Oviedo en el año 2000, y ya era rara».

Hogares unipersonales.
Esta tendencia, más acusada desde principios de la década, viene motivada especialmente por los cambios sociológicos producidos en el tamaño y las características de las familias españolas, tendentes a la creación de hogares unipersonales y monoparentales, así como a la reducción del número de miembros de las mismas. Sánchez explica que «cada vez existe una menor necesidad de viviendas de mayor tamaño debido a la dilatación en el tiempo de emancipación de los jóvenes y la bajada de la nupcialidad». Además, el número de separados, divorciados y de padres o madres con hijos a su cargo va en aumento; y también ellos son causa de la redistribución del espacio de las viviendas».
Otra de las razones a las que aluden los expertos es la escasez de suelo urbano, unida al encarecimiento experimentado por los pisos durante los últimos años. Pero Javier Alonso, jefe de Ventas de Larcovi, da un paso adelante: «Más que con el ascenso del precio de la vivienda tiene que ver con la capacidad de endeudamiento de las familias. El precio de la vivienda ha subido tanto para las de uno o dos dormitorios como para las de tres o cuatro. A día de hoy, considerando las recomendaciones de endeudamiento familiar hechas por el Banco de España, es más fácil acceder a una vivienda de dos habitaciones que a una de tres o cuatro».
Además, hay que tener en cuenta la reducción de la unidad familiar. En los últimos años se ha pasado de familias de tres o cuatro hijos a familias de uno solo y cada vez más se calibran las necesidades reales. «Si sólo me hacen falta dos dormitorios, uno para mí y mi pareja y otro para mi hijo, lógicamente pagar por un tercer dormitorio para tenerlo ‘muerto de risa’. pues a mi cuenta corriente o de ahorro no le hace ninguna gracia», comenta Sánchez.

Este fenómeno que se está dando en los últimos años en Madrid se reproduce también en las grandes ciudades españolas como Barcelona, Sevilla y Valencia. Foro Consultores deduce que en la capital española es claramente el distrito de Chamartín el que oferta las viviendas más grandes, tanto en superficie como por tipologías, ubicándose éstas por encima de la media del mercado. Frente a él se sitúa Tetuán, que registra las casas más pequeñas, con pocas estancias y con superficies muy por debajo de la media global.

‘Pequeñas’ en gama alta.
En cambio, las viviendas de gama alta como en el barrio de Salamanca o el paseo de Gracia de Barcelona con tres o cuatro dormitorios en ocasiones se quedan hasta pequeñas porque no cabe el dormitorio del servicio.
Es en el extrarradio, el área en el que se están construyendo más viviendas de primera mano, donde esta tendencia se hace más evidente. «En las nuevas zonas en construcción, se tiende a construir viviendas más pequeñas. De hecho, en el Ensanche de Vallecas Villa o en el PAU de Carabanchel las viviendas de uno y dos dormitorios suponen alrededor del 75% del total de las que se construyen», confirman desde la propia consultora. «Lo mismo ocurre en las nuevas zonas de Arganzuela o en Villaverde. Las viviendas de dos dormitorios son las que más se producen en 11 de los 21 distritos que componen el municipio de Madrid».
Sánchez no cree que «la vivienda de tres dormitorios desaparezca, aunque ha pasado en los últimos tres años de un 60% de las viviendas proyectadas a un 30% o 40% y en una capital como Madrid en los PAU por ejemplo, como residual o inexistente». «Aun así, creo que hemos podido llegar al límite máximo del mercado en viviendas de tres dormitorios en Madrid», concluye.

El secreto no es regalar. Hay que vender confianza en el producto.

Los expertos en marketing califican de “pan para hoy y hambre para mañana” la actual política de descuentos (de 3.000 a 10.000 euros) y los regalos (ya sean coches, muebles, garajes o viajes) que ofrecen algunas inmobiliarias.
Según los colegios de registradores de la propiedad, la venta de pisos nuevos bajó el año pasado un 10% en España y un contundente 25% en Cataluña.

La estrategia de las empresas va más allá de los descuentos (de 3.000 a 10.000 euros) y de los regalos (coches, muebles, garajes, trasteros y hasta viajes), que eran los recursos promocionales habituales en el 2006. Ahora deben dar respuesta a las inquietudes que pueden frenar a los potenciales compradores, como por ejemplo regalar uno o dos años de hipoteca, garantizar la recompra de la vivienda, fijar días de “puertas abiertas” para visitar sin cita previa los pisos…

Aunque los expertos en marketing califican de “pan para hoy y hambre para mañana” la actual política de descuentos, Metrovacesa ha sido una de las inmobiliarias más activas. Fue de las primeras en promocionar los descuentos de precios (destacadamente en las ferias inmobiliarias de Barcelona y Madrid) y de ahí ha pasado a comprometerse a recomprar el inmueble durante quince años. La oferta busca apaciguar uno de los miedos de los consumidores, no poder vender el piso si hay una grave crisis inmobiliaria. Pero tiene letra pequeña: no garantiza recobrar el precio de adquisición, sino el precio de mercado que fije una firma de tasación, con un descuento del 5% para hacer frente a reformas de actualización de la vivienda, y sólo en el caso de que el comprador destine el importe de la venta a adquirir otra vivienda de esa misma empresa.

Las ayudas para afrontar el pago de la hipoteca en los primeros meses, cuando la acumulación de gastos por mudanza hacen más gravosa la cuota, es otro de los ganchos promocionales que proliferan. Primero fueron bancos y cajas quienes promocionaron periodos de carencia para sus préstamos. Ahora son las inmobiliarias quienes dan facilidades de pago a sus clientes en los primeros meses. Finques Borrell, una inmobiliaria de Lleida, regala dos años de hipoteca a quienes compren pisos de segunda mano que sean de su propiedad. Según sus responsables, esta oferta es más atractiva para sus clientes que aplicarles un descuento del 5% y le ha permitido elevar sus ventas un 50%.

Otras empresas han aplicado ofertas similares en algunas promociones, como Premier o Dico, que han llegado a financiar un año de hipoteca. A gran escala destaca Metrovacesa, que ofrece una “microhipoteca” (formalizada por BBVA) dos puntos por debajo del Euribor durante un año o un punto por debajo del Euribor durante dos años). Según la inmobiliaria, casi la mitad de las ventas realizadas en el salón inmobiliario de Madrid se acogieron a ella.

Otra facilidad que pretende impulsar las ventas es la fórmula open house (puertas abiertas), que ha puesto en marcha la agencia Red de Expertos Inmobiliarios (REI): dejar los pisos abiertos para que puedan visitarse sin cita previa de 11 a 20 horas y sin compromiso. Sus promotores pretender atraer a esas personas muy ocupadas que podrían tener recursos pero no encuentran un momento para buscar piso.

Un estudio de ING en el Reino Unido, que vive un fuerte boom inmobiliario en el área de Londres, señalaba que uno de cada cinco compradores tuvo que decidirse en 17 minutos por su piso porque el vendedor le aseguraba que tenía otros clientes interesados en adquirirlo. España ha pasado por algo semejante, pero las expectativas de descensos de precios frenan las ventas.

El director ejecutivo de la inmobiliaria Roan, Luis Eugenia Martín, recomendó recientemente “esperar seis u ocho meses” al inversor que desee comprar una vivienda ya que “la acumulación de la oferta puede hacer que el promotor o el propietario de esos inmuebles haga un esfuerzo mayor en la reducción de precios”.

José María Pont, director general de Medgroup, una inmobiliaria especializada en complejos turísticos, en declaraciones a medios económicos, señala como culpable del cambio en la actitud de los clientes la “increíble presión mediática que está soportando este tipo de turismo residencial”, con los numerosos escándalos de corrupción urbanística que han aflorado en Andalucía, Murcia, Valencia, Canarias y Baleares, y que lleva a los potenciales compradores de vivienda de costa, sobre todo a los extranjeros, a desconfiar del conjunto del sector.

Este es el secreto. Hay que vender confianza en el producto.

El impuesto de plusvalía lo debe pagar el vendedor de la vivienda, según Irache.

Desde el 1 de marzo, con la nueva Ley de Protección de los Consumidores, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos o «de plusvalía», lo debe abonar el vendedor de la vivienda, según expone Irache.

La Asociación, que ha elaborado un folleto con consejos acerca de las cláusulas abusivas en la compra de vivienda, indica que «hasta ahora era una práctica habitual que el vendedor impusiera el pago de este impuesto al consumidor», que pueden llegar a superar los 1.200 euros.
El tríptico, que distribuye de forma gratuita Irache en sus oficinas, informa sobre qué es una cláusula abusiva, permite identificarlas en contratos de compraventa y enseña cómo debe actuar quien encuentre en su contrato una de ellas.

«Una cláusula declarada abusiva se considera nula, y no tiene por qué figurar en un contrato», asegura Irache en nota de prensa. «Si no consigue que el vendedor retire la cláusula o la modifique, antes de firmar, acuda a su asociación de consumidores, con una copia del contrato, para que puedan revisar la legalidad del mismo y le indiquen la mejor solución», recomienda Irache.

Los edificios que se construyan o rehabiliten a partir de ahora deberán incluir de manera obligatoria fuentes de energía renovables para la obtención de agua caliente y electricidad, en cumplimiento del Código Técnico de Edificación (CTE), elaborado por el Ministerio de Vivienda y que entra hoy en vigor. El objetivo es lograr edificios más seguros y eficientes, al tiempo que se reduce el consumo de energía y el de las emisiones nocivas.

La normativa, aprobada hace un año por el Gobierno, se adapta a la estrategia de sostenibilidad económica, energética y medioambiental, y establece las exigencias básicas de calidad, seguridad y habitabilidad de los edificios destinados a viviendas como a cualquier otro uso, tanto nuevos como rehabilitados.
El Código establece límites a la demanda de energía en función de las características de cada edificio para favorecer el ahorro, sin que disminuya el bienestar, impulsa el rendimiento de las instalaciones térmicas y de iluminación e impone unos porcentajes de energías limpias. Así, una parte del agua caliente de los edificios debe provenir de energía solar directa y un porcentaje de la energía eléctrica que necesita se debe obtener por paneles solares.

La ley establece 12 zonas climáticas en España y un porcentaje de energías limpias de cumplimiento obligatorio para cada una de ellas. Por poner un ejemplo, el 70% del agua caliente consumida en los edificios nuevos de Madrid tendrá que ser de origen solar, mientras que en el norte de la península sólo será necesario alcanzar el 30%. Lo mismo ocurre con la energía eléctrica producida por paneles solares, y cada zona climática tendrá que obtener un determinado porcentaje de kilovatios de la luz del sol.

Objetivos.
Según las estimaciones del Observatorio de la Sostenibilidad en España, la aplicación del CTE podrá reducir en un 50% las emisiones de CO2 de las viviendas y reducir el gasto energético en un 30 o 40%; aunque estas cifras siguen estando lejos del propósito de que España cumpla el Protocolo de Kyoto sobre cambio climático, el director del Observatorio, Luís Jiménez, confía en que favorezcan a nuestro país, ya que el ahorro energético “puede ser destacado”.

Sostenibilidad y Actividad Económica.

La incidencia de la actividad económica sobre la sostenibilidad va mucho más allá de las repercusiones medioambientales (agotamiento de recursos naturales o generación de residuos, entre otros).
Existe, además, una dimensión social determinada por la manera de entender las relaciones laborales, por la consideración que se tenga sobre los consumidores, o por la manera de relacionarse con los proveedores; y existe también una dimensión económica en términos de eficiencia: es decir, producir con el máximo de calidad, pero con control de costes.Si bien cualquier actividad económica en la que podamos pensar presenta en mayor o menor dimensión todas las implicaciones mencionadas, existen formas que se asocian más directamente con un desarrollo sostenible. La agricultura ecológica, el comercio justo, la banca ética o la ecología industrial, entre otros, están más inspirados en la sostenibilidad del proceso que en el beneficio económico. Sin embargo, la única manera de que se extienda la sostenibilidad como principio productivo básico es comprender que cualquier actividad económica puede incorporar elementos, procedimientos o relaciones inspirados en ella. Y entender también que, junto con la preservación de la naturaleza, es fundamental la importancia de las personas.

Por otra parte, también es importante resaltar que el concepto de sostenibilidad suena ahora con fuerza, pero se viene practicando en algunas actividades, como la agricultura, con la rotación de cultivos y el barbecho, desde tiempos ancestrales. Lo que sucede es que el propio desarrollo impone nuevas necesidades y plantea nuevos retos.

En el ámbito de la agricultura, por ejemplo, ¿cómo hacer compatible la necesidad creciente de alimentos con la seguridad alimentaria? En el de la construcción, ¿cómo hacer compatible la necesidad de una vivienda digna con una edificación sostenible? En el transporte, ¿cómo atender las necesidades crecientes de desplazamiento de la población mundial con una demanda razonable de energía? Y así podríamos seguir.
Otra cuestión interesante es que la sostenibilidad es un concepto multidimensional, complejo y a largo plazo. La economía navarra no tiene problemas serios de sostenibilidad, como los que presenta, por ejemplo, China, país que acaba de hacer público un compromiso con el desarrollo sostenible, cuando el 70% de sus ríos están contaminados o cuando 300 millones de personas no disponen de agua potable.
Navarra, no obstante, tiene otras cuestiones que atender. Encontrar emplazamientos óptimos y las tecnologías más avanzadas para las actividades que puedan generar residuos o cualquier tipo de contaminación; reducir el consumo energético y mejorar su eficiencia energética; tratar de mantener el equilibrio territorial, fomentando actividades económicas en distintas zonas; trabajar por la igualdad salarial entre hombres y mujeres; o propiciar que la información, la formación y la I+D+i lleguen a todas las empresas de la Comunidad foral, o mejor dicho, a todas las personas que las integran.

Pero para que la economía navarra sea sostenible no solamente deberán incorporar pautas o actuaciones las empresas, sino que también deberemos hacerlo los consumidores. En este sentido, existe ya en Navarra un Foro de Consumo Responsable con el que se trata precisamente de impulsar una cultura de comportamiento sostenible en nuestro papel de consumidores, y también se han realizado otras iniciativas en el ámbito de la divulgación y de la formación.

En el ámbito del sector industrial se comienza a hablar de ecología industrial, una disciplina que intenta reproducir en los sistemas industriales las características de los sistemas naturales, un planteamiento muy interesante con el que se pretende minimizar y poner en valor, por un lado, los residuos, y, por otro, una mayor integración de las empresas con su entorno, que, al menos, se puede intentar hasta donde sea viable, tanto en los espacios industriales de nueva creación como en los ya establecidos.
Otro sector en el que los planteamientos sostenibles van ganando fuerza es el de construcción, en una doble vertiente: en la consideración de las necesidades de edificación en sí mismas y en las estrategias de cierre de los ciclos materiales implicados en ella.

Para acabar, me referiré al sector servicios, un sector muy heterogéneo, con un claro elemento en común: la importancia del factor humano. Esto significa que un desarrollo sostenible pasa, al igual que en otras actividades, pero aquí en mayor medida, por el desarrollo de las personas, por su formación, por su información, por sus relaciones, por su empatía, por su capacidad para trabajar en equipo. Todo esto es, a mi juicio, lo que demanda y lo que requiere un crecimiento sostenible.
Javier Taberna Jiménez es presidente de la Cámara Navarra de Comercio e Industria.

El ático, un producto ‘emocional’ que no compite.

Este tipo de vivienda siempre tiene un cliente y una demanda clara independientemente de la coyuntura del mercado en cada momento.

El sueño de muchos; la realidad de no tantos. El ático es, dentro de la vivienda, una estrella, una tipología cuyas características lo hacen atractivo a casi todos y rehusable a muy pocos. «Un capricho»’, «’un producto ‘emocional’» y «una vivienda que no compite» son algunas de las definiciones con las que los expertos se refieren a estas casas. De lo que no cabe duda es de que, al menos desde la introducción del ascensor en los edificios, los áticos son siempre las estrellas en un mercado tan jerarquizado como el inmobiliario.
Un piso en la planta 20, 21 o 22 de un edificio de 75 metros de altura, con espectaculares vistas de la ciudad de Madrid y grandes ventanales. Si no, una vivienda en una lujosa zona de la capital dotada de piscina en la terraza con lámina de agua y una gran zona de ’solarium’. Teniendo en cuenta estas ofertas, no resulta difícil entender por qué los áticos siempre tienen una demanda.

Ante todo singular.
Uno de los aspectos singulares de los áticos es su precio. Independientemente de sus características, siempre es más alto que el resto de viviendas de su entorno. Emilio Langle, director del Área Residencial de Aguirre Newman, lo explica claramente: «Como todo, el ático siempre tiene su precio. Siempre va a haber un cliente, pero, como en todos los productos exclusivos, no tiene por qué aparecer al principio».
Y es que, aunque existe una demanda fija, este tipo de viviendas no escapan al ritmo del mercado. Teresa Martín, ‘broker’ de la comercializadora Re/Max, reconoce que «el precio de este producto está muy alejado del resto de tipologías». Para Luis Pérez, director de Ventas de Nozar, «estas viviendas se venderían con mayor rapidez si no penalizáramos tanto el precio», aunque reconoce que, «con todo, se suelen vender muy bien». Guadalupe de la Riva, directora Comercial de Look & Find, también afirma que, «por muy ático que sea, al estar muy caro no hay forma de venderlo rápido». Según explica, «sí hay forofos del ático, pero no a cualquier precio». La clave está en lo que Emilio Langle denomina «ecuación del metro cuadrado por altura», es decir, que «no es lo mismo la subida de precio de un tercero a un cuarto que a un ático».
Pero… ¿se trata realmente de viviendas exclusivas? Amaya Fernández, directora Comercial de Gerco, es contundente: «Tengo más pisos exclusivos que áticos exclusivos». Reconoce que «se venden muy rápido» y lo explica de forma sencilla: «Parece que la gente sólo busca metros y terraza».
Existe unanimidad al catalogar este tipo de vivienda: «Un producto que no compite», en palabras de Teresa Martín; «un capricho» para Francisco Moreno, responsable de Operaciones de Grupo Lar Crea, y «un producto ‘emocional’», según lo define Emilio Langle. Sin embargo, quizás sea Gemma Menéndez, consultora del Departamento Residencial de CB Richard Ellis, quien mejor resuma lo que podríamos denominar ‘la paradoja del ático’: «Hablar de ático, sin conocer la zona donde está ubicado ni las calidades del mismo, ya es sinónimo de exclusividad».

Vistas y luz.
«Lo que busca el demandante de áticos es independencia -terraza para esparcimiento sin molestias de los vecinos-, altura -luz- y vistas». Así resume Fernando Cuesta, director Comercial de Detinsa, el objetivo del demandante de estas viviendas. Y es que, como señala, «actualmente en edificación residencial y según la normativa actual, se producen pocas terrazas y de escasa superficie», a excepción, claro está, de los áticos, «lo que hace que sean los productos más demandados».
En cuanto al perfil del cliente, según los expertos puede ser doble: bien un comprador de reposición que busque mejorar en su propia zona o trasladarse de un chalé a este tipo de vivienda, bien lo que algunos denominan «enamorados de los áticos». Montserrat Cercadillo, directora de la División Comercial Inmobiliaria de Hercesa, considera que «los clientes varían en virtud del tamaño de las viviendas», aunque siempre atraídos por «las grandes terrazas, la privacidad y las vistas».
Desde Larcovi explican que, «en teoría, prima más la compra como primera vivienda, aunque sí se dan casos de inversores en las viviendas tipo apartamento». En cualquier caso, sí hay algo claro, pues, tal y como explica Gemma Menéndez, el ático «es más un capricho que una necesidad», por lo que «lo realmente destacable de este cliente es que siempre existe».